Casa ristrutturata, se la vendo perdo le detrazioni? (www.greenstyle.it)
La vendita di un immobile ristrutturato solleva dubbi riguardo alle detrazioni fiscali relative ai lavori di ristrutturazione effettuati.
La vendita di un immobile ristrutturato solleva spesso dubbi riguardo al destino delle detrazioni fiscali relative ai lavori di ristrutturazione effettuati. Molti proprietari si chiedono se, cedendo la casa, perdano il beneficio fiscale o se questo sia trasferito automaticamente al nuovo acquirente. La normativa italiana fornisce risposte precise, ma anche la possibilità di accordi specifici che modificano il regime standard.
Detrazioni fiscali per ristrutturazione: a chi spettano dopo la vendita?
L’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) disciplina il trattamento delle detrazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio. In particolare, il comma 8 stabilisce che, in caso di vendita dell’unità immobiliare oggetto dei lavori, le quote residue di detrazione non ancora utilizzate dal venditore vengono trasferite automaticamente all’acquirente persona fisica del bene per i periodi d’imposta successivi.
Questo significa che, salvo diversa pattuizione, il nuovo proprietario potrà utilizzare le rate di detrazione ancora disponibili, mentre il venditore perderà tale diritto. La norma si applica al classico “bonus ristrutturazioni” e, ove compatibile, anche ad altre agevolazioni edilizie con fruizione pluriennale.
Ad esempio, se nel 2022 un contribuente ha iniziato a godere di una detrazione da ripartire in 10 anni e nel 2025 vende l’immobile senza specificare nulla in merito, le restanti rate dal 2025 in avanti saranno automaticamente trasferite all’acquirente.
La normativa consente però una maggiore flessibilità: il venditore e l’acquirente possono accordarsi affinché le detrazioni residue restino in capo al venditore, che ha effettivamente sostenuto le spese per la ristrutturazione. Tale accordo, tuttavia, deve essere formalizzato con precisione per essere valido agli occhi dell’Agenzia delle Entrate.
Le modalità corrette per formalizzare la volontà delle parti sono due:
- Inserire una clausola specifica nell’atto pubblico di compravendita (rogito notarile), in cui si dichiara esplicitamente che le quote residue della detrazione fiscale restano di pertinenza del venditore e non si trasferiscono all’acquirente. Questa soluzione è considerata la più trasparente e sicura.
- In alternativa, si può redigere una scrittura privata autenticata da un notaio o altro pubblico ufficiale, sottoscritta da entrambe le parti, che attesti in modo inequivocabile la volontà comune di mantenere le detrazioni residue in capo al venditore fin dal momento della compravendita.
Una clausola tipica nel rogito potrebbe recitare:
“Le parti, Signor Mario Rossi (venditore) e Signor Giovanni Verdi (acquirente), convengono che le quote residue della detrazione fiscale per interventi di recupero del patrimonio edilizio, relative ai lavori effettuati dal Signor Mario Rossi sull’unità immobiliare oggetto del presente atto, continueranno ad essere fruite esclusivamente dal venditore anche per i periodi d’imposta successivi alla data di stipula, con esclusione di qualsiasi trasferimento all’acquirente”.
Una volta formalizzato l’accordo, è fondamentale che le parti mantengano un comportamento coerente nelle dichiarazioni fiscali. Solo il venditore potrà indicare le quote residue della detrazione nelle proprie dichiarazioni (Modello 730 o Modello Redditi Persone Fisiche) per gli anni rimanenti, mentre l’acquirente non potrà usufruire di tali detrazioni per gli stessi lavori.
