Quando è possibile chiedere la riduzione del canone d’affitto?(www.greenstyle.it)
Il mercato immobiliare, con i suoi prezzi in aumento, richiede una conoscenza precisa dei diritti e doveri in materia di canone di locazione.
In un contesto di mercato immobiliare caratterizzato da un aumento del canone di locazione del 4,6% nel secondo trimestre del 2025, con un costo medio che ha raggiunto i 14,9 euro al metro quadro, cresce l’interesse dei conduttori nel chiedere una riduzione del canone d’affitto. Tuttavia, questa possibilità è rigorosamente regolata dalla normativa italiana e non può essere esercitata arbitrariamente.
La legge italiana consente la richiesta di riduzione del canone esclusivamente in presenza di specifici presupposti, indicati dal Codice civile. L’articolo 1578 stabilisce che, se al momento della consegna dell’immobile vi sono vizi gravi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’uso, il conduttore ha diritto a chiedere una riduzione proporzionale del canone o addirittura la risoluzione del contratto. Questi vizi possono includere infiltrazioni d’acqua, guasti all’impianto di riscaldamento, presenza diffusa di muffa o parti dell’immobile dichiarate inagibili.
Anche i vizi sopravvenuti durante la locazione, come previsto dall’articolo 1581, consentono al conduttore di avanzare la richiesta di riduzione del canone. Ad esempio, un impianto che si guasta dopo alcuni mesi o danni strutturali che si manifestano con il tempo rientrano in questa categoria.
Inoltre, l’articolo 1464 prevede la riduzione del canone nel caso di impossibilità parziale della prestazione, qualora l’inquilino non possa più utilizzare una porzione significativa dell’immobile per cause non imputabili a lui, come un crollo che renda inaccessibile una stanza.
Infine, l’articolo 1584 disciplina la riduzione del canone in presenza di lavori o riparazioni che protraggono per oltre venti giorni, con una diminuzione proporzionata alla durata e all’entità del mancato godimento.
Riduzione legale o pattuita: le differenze fondamentali
La distinzione tra riduzione legale e riduzione pattuita è cruciale. Nel primo caso, il diritto alla riduzione spetta solo se il giudice riconosce l’esistenza dei vizi o del mancato godimento, sulla base di prove tecniche e documentali. Nel caso di riduzione pattuita, invece, è possibile negoziare con il proprietario una modifica temporanea o definitiva del canone, formalizzata in una scrittura privata.
È importante sottolineare che l’autoriduzione del canone da parte dell’inquilino è illegittima e può comportare gravi conseguenze, come la morosità e lo sfratto. La procedura corretta prevede la richiesta formale al proprietario, da inviare preferibilmente tramite PEC o raccomandata A/R, e, in caso di rifiuto, l’eventuale ricorso al tribunale.
La riduzione è ammessa solo per vizi gravi e persistenti che incidono concretamente sul godimento dell’immobile. La giurisprudenza ha riconosciuto come validi motivi per la riduzione anche la presenza di muffa persistente, difetti di microclima, insufficiente areazione o secchezza estrema dell’aria causata da carenze strutturali, con conseguenze sulla salute degli occupanti. Per esempio, un appartamento con un isolamento difettoso e un impianto di ventilazione che mantiene l’umidità relativa al di sotto del 40-50% in inverno, causando tosse e irritazioni, può giustificare una riduzione del canone, purché vi siano perizie tecniche e documentazione sanitaria a supporto.
Anche nei casi di locazioni commerciali, la riduzione è possibile solo se il difetto incide concretamente sull’uso dell’immobile, come un locale in parte inutilizzabile per infiltrazioni o impianti guasti. La Corte di Cassazione ha recentemente ribadito che restrizioni dovute a eventi esterni, come la pandemia, non giustificano automaticamente la riduzione del canone senza la presenza dei presupposti previsti dal Codice civile o un accordo scritto.
Per la prova dei vizi e del mancato godimento è indispensabile una perizia tecnica dettagliata e, se necessario, una documentazione sanitaria. La riduzione deve essere proporzionata, ovvero commisurata all’entità del difetto e al periodo di mancato utilizzo.
