Legge 104, tutte queste spese per la casa non le devi mai pagare: non devi versare un euro

Abitare in condominio può rappresentare una sfida quotidiana per chi usufruisce delle disposizioni della Legge 104/1992.

Oltre alle agevolazioni più note, esistono specifiche agevolazioni e detrazioni fiscali che incidono direttamente sulle spese condominiali, consentendo in certi casi di ridurre o esonerare certi costi legati alla gestione degli spazi comuni.

La Legge 104 tutela non solo la persona con disabilità ma anche il suo ambiente di vita, compreso il condominio. Sebbene non sia prevista un’esenzione totale dalle spese condominiali, chi ha diritto alla legge può beneficiare di importanti sgravi, in particolar modo per interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche o all’installazione di dispositivi quali ascensori o servoscala.

Tra le agevolazioni più rilevanti si annoverano le detrazioni IRPEF:

• Detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione edilizia effettuati fino al 31 dicembre 2024, calcolata su un importo massimo di 96.000 euro.
• Dal 1° gennaio 2025, la detrazione scende al 36% su un massimo di 48.000 euro.

Queste agevolazioni coprono lavori quali l’installazione di ascensori, montacarichi, rampe e l’ampliamento di porte, tutti interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche. La normativa precisa che tali detrazioni non possono essere cumulate con la detrazione del 19% prevista per le spese sanitarie relative ai mezzi di sollevamento della persona disabile.

Inoltre, la legge 234/2021, prorogata fino al 31 dicembre 2025, ha introdotto una detrazione maggiorata al 75% per interventi che mirano al superamento delle barriere architettoniche in edifici esistenti. L’agevolazione si applica a importi differenziati in base alla tipologia di edificio: fino a 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti, 40.000 euro moltiplicati per le unità immobiliari in edifici con 2-8 appartamenti, e 30.000 euro moltiplicati per le unità in condomini più grandi.

Per accedere a queste agevolazioni, gli interventi devono rispettare i requisiti tecnici stabiliti dal decreto ministeriale 236/1989, che definisce le prescrizioni necessarie per garantire accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici.

Esenzioni e riduzioni nelle spese condominiali: quando sono possibili

Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, le spese condominiali devono essere ripartite in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione. Tuttavia, questo principio ammette eccezioni per le parti comuni che servono i condomini in misura differente. Per esempio, un condomino disabile con gravi difficoltà motorie che abita al piano terra e non può utilizzare l’ascensore può chiedere di essere esonerato dal pagamento delle spese relative all’utilizzo dell’impianto, pur rimanendo responsabile della quota per la manutenzione.

Tale esenzione non è automatica e richiede una procedura formale: è necessario presentare una richiesta in assemblea condominiale, allegare la documentazione medica e tecnica che attesti la disabilità e ottenere l’approvazione da parte dei condomini. In caso di mancato accordo, la questione può essere risolta attraverso l’intervento di un avvocato specializzato in diritto condominiale o, in extremis, mediante ricorso giudiziario.

Un aspetto spesso poco noto ma di grande rilevanza riguarda il diritto di realizzare interventi per migliorare l’accessibilità senza necessità di approvazione assembleare. La legge riconosce infatti che un condomino disabile può installare a proprie spese opere come servoscala o rampe, anche se l’assemblea si oppone, purché gli interventi rispettino le norme tecniche, non danneggino le parti comuni, e non compromettano la sicurezza o il decoro dell’edificio. Questa tutela è fondamentale per garantire il diritto all’accessibilità e all’autonomia delle persone con disabilità.

Oltre alle detrazioni sulla ristrutturazione e alle esenzioni condominiali, la Legge 104 prevede ulteriori benefici fiscali e agevolazioni, tra cui:

• IVA agevolata al 4% per l’acquisto e l’installazione di dispositivi che migliorano l’accessibilità.
• Eventuali contributi regionali destinati all’eliminazione delle barriere architettoniche.
• Esenzioni fiscali per l’acquisto di protesi, sussidi tecnologici e trasformazione di veicoli per il trasporto di persone con disabilità.
• Riduzioni o esenzioni su tasse automobilistiche e bollo auto.

Questi benefici si inseriscono in un quadro normativo ampio che mira a favorire l’inclusione sociale e l’autonomia delle persone con disabilità, riconoscendo l’importanza di un ambiente abitativo adeguato e accessibile.