Affitto con riscatto: una strada alternativa per acquistare casa (www.greenstyle.it)
In un contesto economico sempre più complesso, acquistare una casa rappresenta una sfida non indifferente per molti italiani.
Le difficoltà nell’accesso al mutuo bancario, dovute a requisiti sempre più stringenti imposti dagli istituti di credito, hanno spinto a cercare soluzioni alternative per diventare proprietari di un immobile. Tra queste, assume rilevanza crescente il contratto di affitto con riscatto, un’opzione che consente di pagare l’affitto per un certo periodo, accumulando una parte dei canoni come anticipo sull’acquisto futuro.
Il sistema tradizionale per diventare proprietari di un immobile prevede quasi sempre il ricorso a un mutuo bancario, che permette di dilazionare nel tempo l’acquisto mediante rate mensili, spesso per durate fino a 30 anni. Tuttavia, negli ultimi anni, le banche hanno rafforzato i criteri di valutazione dei richiedenti, richiedendo maggiori garanzie e documentazioni che possono rappresentare un ostacolo per molti potenziali acquirenti.
In questo scenario, il contratto di affitto con riscatto si configura come una soluzione innovativa e flessibile. Si tratta di un accordo contrattuale in cui l’inquilino versa un canone mensile di affitto, parte del quale viene accantonato e sottratto dal prezzo finale di acquisto dell’immobile. Dopo un periodo prestabilito, che può variare a seconda dell’accordo tra le parti, l’inquilino ha la possibilità di esercitare il diritto di riscatto pagando una maxi-rata finale, divenendo così proprietario.
Questa formula offre diversi vantaggi: per l’inquilino, è un modo per pianificare con calma l’acquisto, accumulando nel tempo la somma necessaria e verificando la convenienza dell’immobile; per il proprietario, invece, il flusso costante degli affitti rappresenta una garanzia economica anche nel caso in cui l’acquisto non dovesse concretizzarsi.
Le basi giuridiche e fiscali del contratto di affitto
Dal punto di vista legale, il contratto di locazione deve contenere una serie di elementi fondamentali, tra cui i dati del locatore e del conduttore, la descrizione dettagliata dell’immobile e le modalità di pagamento e durata del contratto. L’accordo deve essere trasparente e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, requisito indispensabile per garantirne la validità.
La normativa italiana contempla diverse tipologie di contratti di affitto, tra cui:
- Contratto a canone libero (4+4 anni): il canone è stabilito liberamente dalle parti, con una durata minima di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4, salvo disdetta.
- Contratto a canone concordato (3+2 anni): il canone è calmierato e definito da accordi territoriali; presenta vantaggi fiscali sia per il proprietario che per l’inquilino.
- Contratto transitorio: caratterizzato da una durata compresa tra 1 e 18 mesi, adatto a esigenze abitative temporanee.
- Contratto per studenti universitari: con durata da 6 mesi a 3 anni, pensato per i fuori sede.
- Contratto con cedolare secca: offre una tassazione agevolata del 21% o 10% sul canone, escludendo il reddito da locazione dall’Irpef.
Tutti questi contratti devono essere registrati e possono prevedere clausole specifiche, come l’adeguamento del canone agli indici ISTAT o la possibilità di sublocazione, sebbene quest’ultima sia generalmente soggetta a limitazioni.
Il mutuo immobiliare resta la modalità più diffusa per finanziare l’acquisto di una casa, ma si caratterizza per una crescente complessità nelle procedure e nei requisiti. Il mutuo è un contratto reale, che si perfeziona con la consegna del denaro e prevede la restituzione della somma con interessi secondo un piano di ammortamento stabilito.
L’accesso al mutuo è spesso ostacolato da condizioni rigide: le banche valutano attentamente il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile (Loan-to-Value), oltre a richiedere garanzie solide e a verificare la capacità reddituale del richiedente. Inoltre, le recenti normative europee, come il Regolamento UE 2024/1623, hanno introdotto criteri più severi per la valutazione del valore immobiliare e del rischio di credito.
Un aspetto giuridico di rilievo riguarda il cosiddetto mutuo solutorio, una particolare modalità in cui le somme erogate dalla banca sono destinate immediatamente a estinguere debiti pregressi. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5841 del 5 marzo 2025, ha ribadito che il mutuo solutorio non costituisce una figura contrattuale atipica, bensì un utilizzo specifico del mutuo classico, senza invalidità o nullità. L’accredito delle somme sul conto corrente rappresenta la vera e propria conclusione del mutuo, e la successiva destinazione a ripianare debiti è un atto autonomo e legittimo, salvo che non si configuri un danno ai creditori terzi.
