Quando è possibile lo sfratto per necessità?(www.greenstyle.it)
La possibilità di sfrattare l’inquilino se la casa serve al proprietario è una questione delicata e regolamentata da norme precise.
Il cosiddetto “sfratto per necessità” rappresenta una delle poche eccezioni in cui il locatore può richiedere la cessazione anticipata del contratto di locazione, ma solo a determinate condizioni e nel rispetto di procedure rigorose che tutelano i diritti di entrambi.
Lo sfratto è una procedura che consente al proprietario di ottenere il rilascio dell’immobile in caso di inadempienze da parte dell’inquilino, come il mancato pagamento dei canoni oppure il rifiuto di lasciare l’abitazione a locazione terminata. Tuttavia, la legge prevede che il locatore possa interrompere anticipatamente il contratto solo in presenza di motivi legittimi, tra cui rientra appunto la necessità di utilizzare la casa per sé o per i propri familiari.
La normativa italiana (art. 3, legge n. 431/98) consente al proprietario di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza quadriennale (nei contratti a canone libero 4+4) o triennale (nei contratti a canone concordato 3+2), qualora intenda destinare l’immobile ad uso abitativo proprio o dei familiari. In questi casi, però, non si parla propriamente di sfratto, bensì di una disdetta legittima che deve essere comunicata con almeno sei mesi di preavviso.
Non è quindi possibile procedere allo sfratto immediato dell’inquilino durante la durata del contratto solo perché la casa serve al proprietario, nemmeno in presenza di esigenze improvvise o urgenti. Per esempio, se un proprietario come Carlo, in seguito a un incidente, necessita di una casa al piano terra, non può sfrattare il conduttore prima della scadenza contrattuale.
Procedura e obblighi del locatore
Il proprietario che intende ottenere la cessazione anticipata del contratto per necessità deve inviare una comunicazione scritta all’inquilino, specificando chiaramente i motivi di tale decisione. Questo preavviso deve essere effettuato con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla prima scadenza contrattuale.
Se il locatore non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro dodici mesi dal rilascio, l’inquilino ha diritto al ripristino della locazione alle condizioni precedenti o, in alternativa, a un risarcimento economico non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito. La legge, pertanto, tutela l’inquilino da eventuali abusi o motivazioni fittizie da parte del proprietario.
La giurisprudenza recente (Cassazione, sentenza n. 9851 del 2022) sottolinea come per esercitare la disdetta non sia necessario dimostrare una “necessità impellente” ma sia sufficiente che il locatore abbia una intenzione seria e realizzabile di destinare l’immobile a uso proprio o familiare. Non è sindacabile la valutazione circa l’utilità o la convenienza di tale decisione: anche un trasferimento motivato da comodità o preferenze personali è legittimo, purché concretizzato entro i termini previsti.
Il diritto di impedire il rinnovo contrattuale per necessità riguarda principalmente i contratti con scadenza programmata, e il locatore deve sempre rispettare le tempistiche e modalità previste dalla legge. Tra le motivazioni legittime per richiedere lo sfratto anticipato o la non rinnovazione del contratto rientrano:
- Uso abitativo personale o familiare (coniuge, genitori, figli o parenti entro il secondo grado);
- Disponibilità di un altro alloggio per l’inquilino nello stesso Comune;
- Gravi danni strutturali che rendono necessaria la ristrutturazione o demolizione dell’immobile;
- Inutilizzo continuativo dell’immobile da parte dell’inquilino senza giustificazioni;
- Vendita dell’immobile senza disponibilità di altri immobili abitativi da parte del locatore.
È importante sottolineare che chi tenta di procedere allo sfratto senza rispettare le norme rischia di incorrere in contenziosi legali. Se l’inquilino si rifiuta di lasciare l’abitazione, il proprietario deve rivolgersi al tribunale per ottenere un’ordinanza di sfratto, ma la richiesta sarà valutata nel merito, soprattutto in caso di motivazioni poco fondate.
Consigli per i proprietari: come agire correttamente
Per chi si chiede se si può sfrattare l’inquilino se la casa serve al proprietario, la risposta è positiva solo se si seguono rigorosamente le procedure e le condizioni imposte dalla legge. È fondamentale evitare passi falsi, come la volontà di sfratto durante la durata del contratto senza giustificazioni legali o senza preavviso.
Spesso, il modo migliore per gestire situazioni delicate è quello di trovare un accordo con l’inquilino, magari offrendo incentivi o tempi ragionevoli per il trasloco, soprattutto quando si tratta di motivazioni personali o familiari.
