Pignoramento, ci sono parti della casa che non possono toccare: restano al proprietario

Ci sono parti della casa che non si possono toccare durante un pignoramento: restano sempre al proprietario in questi casi.

Nel contesto delle aste giudiziarie immobiliari, uno degli aspetti più delicati riguarda la definizione esatta dei beni inclusi nel pignoramento e, di conseguenza, nella vendita.

Quando si parla di immobile pignorato, infatti, non sempre è chiaro se anche le sue pertinenze come garage, cantine o soffitte siano automaticamente comprese nella vendita o se possano essere escluse, rimanendo di proprietà del debitore originario. La questione è stata recentemente ribadita dalla Corte di Cassazione, che ha fornito importanti chiarimenti sul tema.

Cosa si intende per pertinenze, accessori e accessione?

Per comprendere appieno cosa può essere incluso o escluso in un pignoramento immobiliare, è fondamentale distinguere tra i termini giuridici di pertinenza, accessorio e accessione. Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, una pertinenza è un bene destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un bene principale, come ad esempio un garage o una cantina collegati a un appartamento. Tale legame deve essere sia oggettivo, cioè funzionale, sia soggettivo, cioè voluto dal proprietario. L’accessorio è un concetto più ampio che include le pertinenze ma anche altri beni funzionalmente associati a quello principale. L’accessione riguarda invece i beni fisicamente uniti, come un edificio costruito su un terreno: in questo caso l’edificio diventa parte integrante del terreno stesso.

L’articolo 2912 del Codice Civile stabilisce la norma fondamentale nell’ambito dell’espropriazione forzata: il pignoramento di un bene comprende automaticamente anche gli accessori, le pertinenze, i frutti e i miglioramenti che ne aumentano valore o utilità. Ciò significa che, in linea di principio, se viene pignorato un appartamento, chi si aggiudica l’immobile all’asta acquista anche i relativi accessori e pertinenze, anche se non espressamente menzionati nell’atto di pignoramento o nel decreto di trasferimento.

Nel caso di un terreno con un edificio, l’aggiudicatario diventa proprietario anche dell’edificio grazie al principio dell’accessione, a meno che non sia stata specificamente esclusa tale estensione. Nonostante la regola generale, esiste una importante eccezione: l’estensione del pignoramento non opera se dagli atti emerge con chiarezza la volontà di escludere determinate pertinenze. Il criterio decisivo è costituito dalla autonomia catastale. Se una pertinenza come un garage o una cantina ha una propria rendita catastale distinta dall’immobile principale e i dati catastali non sono indicati nell’atto di pignoramento, si presume che il creditore non abbia voluto estendere il pignoramento anche a quel bene.

Ad esempio, se in un atto di pignoramento sono segnalati i dati catastali dell’appartamento ma non quelli del garage, quest’ultimo resterà escluso dalla vendita all’asta. Questa interpretazione si basa sul principio giuridico dell’inclusio unius exclusio alterius: l’indicazione precisa di un bene e la mancata menzione di un altro, pur pertinenziale, implicano l’esclusione di quest’ultimo. Tale regola è stata confermata da recenti sentenze della Cassazione e di vari tribunali, con l’obiettivo di garantire trasparenza, certezza e tutela degli interessi di terzi che si affidano ai dati ufficiali riportati nella nota di trascrizione del pignoramento.

Nel caso di un edificio costruito su un terreno pignorato, la situazione è differente. Poiché spesso il terreno e l’edificio risultano accatastati sotto la stessa particella, non si applica l’eccezione legata all’autonomia catastale. Pertanto, l’estensione del pignoramento è automatica e più stringente, e l’edificio viene incluso nella vendita insieme al terreno a meno che non ci sia un’esplicita esclusione negli atti.

Sentenze recenti, come quella della Corte d’Appello de L’Aquila del maggio 2024, hanno ribadito che per le accessioni la regola dell’estensione del pignoramento è praticamente sempre valida. Questi chiarimenti giurisprudenziali sono fondamentali per chi intende partecipare a un’asta immobiliare, evitando possibili sorprese sulla reale consistenza del bene acquistato e tutelando il diritto di proprietà dei soggetti coinvolti.