Usucapione: definizione, requisiti e implicazioni nella compravendita (www.greenstyle.it)
La vendita di immobili usucapiti senza l’intervento del tribunale è una pratica che sta registrando una crescente diffusione.
Questa modalità, seppure legale e più rapida, presenta profili di rischio rilevanti per entrambe le parti coinvolte, in particolare per l’acquirente, e richiede una valutazione attenta e supporto professionale qualificato.
L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un bene immobile o di altri diritti reali attraverso il possesso continuativo, pacifico e pubblico per un determinato periodo, normalmente venti anni. La legge prescrive che il possessore agisca con animus domini, ossia con l’intenzione di comportarsi come proprietario effettivo, e che il possesso non sia stato interrotto o contestato dal proprietario originario.
Per provare l’usucapione, è necessario un corpus probatorio rigoroso, costituito da documenti, testimonianze e prove di gestione effettiva del bene, come il pagamento di tributi o spese condominiali. È importante sottolineare che l’usucapione non si applica a beni demaniali o particolarmente tutelati, come quelli culturali.
Nel contesto delle compravendite, è possibile che un soggetto venditore, pur non essendo ancora formalmente registrato come proprietario nei pubblici registri immobiliari, possa dichiarare davanti a un notaio di aver acquisito la proprietà per usucapione. Il notaio redige quindi l’atto pubblico di compravendita e ne cura la trascrizione, specificando la natura particolare dell’acquisto.
Gli aspetti legali e i rischi della vendita per usucapione senza sentenza
La vendita per possesso è una pratica legittima, sancita dalla giurisprudenza più recente, come evidenziato da sentenze della Corte di Cassazione (ad esempio, Cass. sent. 17380/2023 e Cass. sent. 27709/2024). Tuttavia, l’acquisto di un immobile usucapito senza una sentenza giudiziale o un accordo di mediazione trascritto espone l’acquirente a rischi non trascurabili.
Tra i principali rischi figurano:
– Impossibilità di opponibilità ai terzi: senza un accertamento giudiziale, eventuali diritti di terzi antecedenti alla trascrizione dell’atto possono prevalere, compromettendo la titolarità.
– Azione di rivendicazione: il proprietario originario o i suoi eredi possono intentare un giudizio per recuperare il bene, con la conseguente possibile perdita da parte dell’acquirente sia dell’immobile sia delle somme versate.
– Onere probatorio gravoso per il venditore: in caso di contestazione, il venditore deve dimostrare con prove solide e dettagliate la durata, la continuità, la pubblicità e la pacificità del possesso esercitato, oltre all’effettivo animus domini.
– Persistenza di gravami e vincoli: ipoteche e altri diritti reali iscritti a nome del precedente titolare possono gravare sull’immobile anche dopo il trasferimento per usucapione non ancora accertata.
Per questo motivo, la funzione del notaio è cruciale. Oltre a verificare i registri e i titoli, il notaio deve informare dettagliatamente l’acquirente sui rischi dell’operazione, inserire clausole specifiche che attestino la consapevolezza del compratore e indicare chiaramente nella nota di trascrizione la particolare natura dell’acquisto. Il notaio, pur effettuando tutti gli accertamenti di legge e deontologici, non risponde della legittimazione sostanziale del venditore.
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L’accertamento giudiziale dell’usucapione rappresenta la modalità più sicura per consolidare la proprietà e tutelare l’acquirente. La sentenza del tribunale, infatti, ha valore dichiarativo dell’acquisto originario avvenuto per effetto del possesso e consente la trascrizione dell’accertamento nei registri immobiliari, rendendo la titolarità opponibile a terzi.
Inoltre, la trascrizione della sentenza estingue eventuali gravami e ipoteche preesistenti, purché i creditori siano stati parte nel procedimento, garantendo così un trasferimento più sicuro e privo di sorprese.
Un’alternativa alla lunga causa civile è rappresentata dall’accordo di mediazione consensuale tra possessore e intestatario formale, autenticato dal notaio e trascritto nei registri immobiliari, che produce effetti reali e contribuisce a sanare definitivamente la situazione giuridica senza necessità di sentenza.
Tuttavia, la procedura di mediazione non è ancora così diffusa come la vendita per atto notarile con dichiarazione di possesso, nonostante offra un bilanciamento tra rapidità e tutela giuridica.
