Puoi comprare una casa anche se non hai soldi: la novità che cambia la vita degli italian

Comprare casa senza soldi (o quasi) è una sfida sempre più attuale per molte famiglie, alle prese con l’aumento del costo della vita.

In questo scenario complesso, tuttavia, esistono diverse strategie e strumenti finanziari che possono permettere di accedere a un’abitazione anche con risorse economiche limitate: vediamo quali sono le opportunità e le condizioni da valutare nel 2025.

La maggioranza degli istituti di credito in Italia concede mutui ipotecari che coprono fino all’80% del valore dell’immobile, lasciando all’acquirente l’onere di anticipare almeno il 20% del prezzo, oltre alle spese accessorie (tra il 7 e il 10% del valore dell’immobile), come imposte, tasse notarili, agenzia immobiliare e lavori di ristrutturazione. Questo significa che, per un appartamento di 200.000 euro, l’esborso iniziale può facilmente superare i 50.000 euro, una somma difficile da mettere da parte per molte giovani coppie e under 30, categorie particolarmente penalizzate dalla crisi economica in corso.

Il mutuo al 100% rappresenta quindi una soluzione auspicata, ma è concessa con difficoltà dalle banche, soprattutto a causa del rischio finanziario elevato legato all’insolvenza del mutuatario. In caso di mancato pagamento, infatti, l’istituto si troverebbe a dover vendere all’asta l’immobile, spesso a un valore molto ridotto e con costi aggiuntivi. Per questo motivo, la quasi totalità dei mutui si basa sulla regola dell’80/20, che tutela il credito delle banche.

Fondo di Garanzia Prima Casa: un sostegno per i giovani e le famiglie

Per agevolare l’accesso alla proprietà immobiliare, soprattutto per chi ha difficoltà a fornire l’anticipo, esiste il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap e istituito presso il Ministero dell’Economia. Questo fondo consente alle banche di contare su una garanzia statale che copre l’80% del capitale erogato fino a 250.000 euro in caso di insolvenza del mutuatario.

Nel 2025, questa agevolazione è riservata esclusivamente a under 36 anni, giovani coppie, famiglie numerose e nuclei monogenitoriali, con un limite ISEE di 40.000 euro, per sostenere chi si trova in una situazione economica di difficoltà momentanea. La Legge di Bilancio 2025 ha infatti prorogato questo beneficio, sottolineando l’impegno del Governo nel facilitare l’accesso alla casa per queste categorie.

Alcuni istituti di credito offrono mutui con finanziamenti fino al 95% del valore dell’immobile (Loan to Cost), mantenendo tassi d’interesse simili a quelli applicati per mutui fino all’80%. Per accedere a questa tipologia di mutuo, la banca valuta attentamente la capacità reddituale e la documentazione del richiedente, assicurandosi che possa sostenere il rimborso delle rate.

Oltre ai tradizionali mutui, esistono strumenti meno conosciuti e poco pubblicizzati che possono aiutare chi ha pochi soldi a disposizione:

• Rent to buy (affitto con riscatto): il futuro acquirente paga un canone di affitto, in parte destinato all’acquisto dell’immobile, con l’impegno di acquistare la casa entro un periodo stabilito (da 12 mesi a 10 anni). Durante questo tempo, chi compra accumula una sorta di anticipo, rendendo poi più facile ottenere un mutuo tradizionale.
• Leasing immobiliare: disponibile anche per privati dal 2016, questa formula consente di entrare subito in possesso della casa pagando canoni mensili, mentre la proprietà viene acquisita solo al termine del contratto tramite una maxi rata finale. Sono previste agevolazioni fiscali, soprattutto per gli under 35.
• Estensione dell’ipoteca: per ottenere un mutuo al 100%, alcune banche accettano che venga ipotecato un secondo immobile di proprietà del richiedente o di un familiare, aumentando così la garanzia.
• Mutuo di liquidità su altro immobile: chi possiede un immobile libero da ipoteche può chiedere un prestito garantito da esso, ottenendo liquidità che può essere utilizzata per acquistare una seconda casa, arrivando così a un finanziamento complessivo che copra quasi tutto il costo.
• Acquisto di case a 1 euro: alcune amministrazioni locali offrono immobili a prezzo simbolico per rilanciare zone spopolate. L’acquirente si impegna a ristrutturare l’immobile entro un termine, ma deve considerare che i costi di ristrutturazione possono essere elevati.
• Aste giudiziarie: acquistare casa all’asta può garantire sconti anche del 50% rispetto al valore di mercato. È necessario versare una cauzione pari al 10% per partecipare e disporre della liquidità entro 120 giorni. Questa modalità esclude il pagamento di agenzia e notaio, ma richiede attenzione e preparazione.