Agenzia delle Entrate, più controlli per tutti: come evitarli se vendi casa in questo modo

Nella compravendita immobiliare, l’Agenzia delle Entrate mantiene alta l’attenzione sui contratti di immobili venduti a prezzi inferiori.

Pur riconoscendo il principio di autonomia negoziale sancito dal nostro ordinamento, che consente a ciascun cittadino di stipulare contratti alle condizioni ritenute opportune, questa libertà non esclude il rischio di un controllo fiscale approfondito in caso di transazioni sospette.

Il valore catastale rappresenta la base imponibile su cui si calcolano le imposte relative alla compravendita immobiliare e costituisce il riferimento principale per l’Agenzia delle Entrate nella valutazione della congruità del prezzo dichiarato. Il calcolo del valore catastale si basa sulla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda della destinazione d’uso: 110 per le abitazioni principali e 120 per le seconde case.

Ad esempio, un immobile con rendita catastale di 800 euro avrà un valore catastale di 92.400 euro se destinato a prima casa e di 100.800 euro se si tratta di una seconda casa. Vendere al di sotto di questi valori può attivare la verifica da parte degli uffici fiscali, che possono richiedere giustificazioni documentali dettagliate.

Differenze fiscali tra prima casa e seconda casa: il rischio fiscale si accentua

Le conseguenze di una vendita sottocosto variano in modo significativo a seconda che l’immobile sia una prima casa o una seconda casa. Nel primo caso, l’imposta di registro del 2% si calcola sempre sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo effettivamente pagato. Questo sistema tutela lo Stato da possibili perdite di gettito e limita il rischio di accertamenti.

Per la seconda casa, invece, l’imposta di registro del 9% si applica sul prezzo dichiarato nell’atto di vendita. Se questo è inferiore al valore catastale, il risparmio fiscale ottenuto può destare sospetti e far scattare un controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate. In tali casi è fortemente consigliato allegare all’atto di compravendita una perizia asseverata, redatta da un tecnico qualificato, che attesti lo stato reale dell’immobile e giustifichi il prezzo ridotto, evidenziando eventuali necessità di ristrutturazione o criticità strutturali. La perizia, se accompagnata da tracciabilità dei pagamenti, costituisce un importante elemento di prova della buona fede delle parti.

Quando il prezzo di vendita è talmente basso da risultare sproporzionato rispetto al valore reale dell’immobile, può emergere il sospetto di una donazione indiretta o mascherata. La giurisprudenza della Corte Suprema di Cassazione, presieduta da Pasquale D’Ascola dal settembre 2025, ha ribadito che per configurare tale ipotesi non basta la differenza numerica tra prezzo e valore, ma è necessario dimostrare la consapevolezza del venditore di cedere il bene a un corrispettivo inferiore per spirito di liberalità, ovvero con l’intenzione di arricchire gratuitamente l’acquirente.

In questi casi, l’operazione viene qualificata come “falsa donazione” con importanti implicazioni in ambito successorio. Se l’acquirente è un erede del venditore, la donazione mascherata può essere soggetta a collazione in sede ereditaria e, se supera la quota disponibile, può essere impugnata dagli altri coeredi, con conseguenti controversie legali prolungate e onerose.

Per questo motivo, è fortemente consigliato valutare con attenzione, e possibilmente con l’assistenza di un notaio, la forma giuridica più appropriata per agevolare un familiare o una persona cara, anche optando per una donazione esplicita che, pur comportando costi superiori, garantisce certezza giuridica e trasparenza fiscale.

Consigli pratici per evitare accertamenti e sanzioni

La responsabilità in caso di irregolarità fiscale grava in solido su acquirente e venditore, esponendo entrambi a richieste di imposte aggiuntive, sanzioni e interessi. Per minimizzare i rischi è fondamentale:

• Conoscere esattamente il valore catastale dell’immobile.
• Evitare di dichiarare un prezzo troppo basso senza adeguate giustificazioni.
• Allegare sempre perizie tecniche asseverate, soprattutto per seconde case.
• Mantenere la tracciabilità completa dei pagamenti.
• Valutare insieme a un notaio la forma contrattuale più idonea in caso di “favor” a familiari o amici.

In un sistema tributario sempre più attento alle anomalie, la trasparenza e la correttezza nelle transazioni immobiliari rappresentano l’arma migliore per evitare spiacevoli sorprese da parte dell’Agenzia delle Entrate e per tutelare i propri interessi nel tempo.