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Esistono due modalità legali per trasferire casa ai figli senza notaio né imposte: separazione e usucapione. La legge lo consente, ma servono condizioni precise e attenzione ai rischi.
Trasferire la proprietà di un immobile a un figlio senza passare dal notaio e senza pagare imposte è una possibilità reale, prevista dalla legge e confermata dalla giurisprudenza della Cassazione. Due strumenti in particolare consentono di farlo: la separazione legale con trasferimento patrimoniale e l’usucapione, entrambe soluzioni a norma di legge, seppur con vincoli precisi e margini di rischio. In molti casi, queste modalità si rivelano alternative concrete per chi vuole passare un’abitazione ai figli o al coniuge, evitando i costi legati a un atto notarile.
Separazione legale e trasferimento dell’immobile senza imposte
La prima strada è quella indicata dall’articolo 19 della legge n. 74/1987, che prevede l’esenzione totale dalle imposte per i trasferimenti immobiliari tra coniugi durante una separazione legale, sia essa consensuale o giudiziale. All’interno dell’accordo di separazione, è possibile inserire la cessione dell’immobile a favore del figlio, senza pagare imposta di registro, imposte ipotecarie o catastali, né onorari notarili. Il trasferimento avviene attraverso un accordo patrimoniale ratificato dal giudice, con l’assistenza di un avvocato che redige il verbale e lo presenta in tribunale. Una volta approvato, l’accordo viene trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, senza necessità di atto notarile. Il costo totale si limita al contributo unificato di 43 euro, senza bolli.
Un esempio ricorrente: un padre avvia una separazione consensuale, dichiara l’intenzione di cedere la sua quota di proprietà al figlio, il tribunale approva, e l’accordo ha pieno valore giuridico. Anche se dopo la separazione i coniugi tornano insieme, il passaggio resta valido, come confermato da diverse sentenze della Corte di Cassazione (tra cui la n. 3074/2021), che riconoscono la legittimità del trasferimento anche in assenza di crisi coniugale reale, purché l’intesa venga formalizzata e registrata. Non va dimenticato però che l’inserimento di questi accordi in una separazione deve essere strutturato con attenzione. Qualsiasi uso distorto, ad esempio per sfuggire a debiti o per evitare imposte, può esporre al rischio di revocatoria o simulazione, strumenti che permettono di annullare il passaggio fino a cinque anni dopo.
Usucapione: 20 anni di possesso continuo e poi la proprietà
L’altra via è quella dell’usucapione, cioè l’acquisizione della proprietà per effetto del possesso continuativo e indisturbato per almeno 20 anni. Questa modalità richiede che il figlio entri in possesso dell’immobile in modo visibile, pubblico, pacifico e ininterrotto, anche con un semplice contratto di comodato scritto.
Il genitore può cedere la disponibilità della casa, e il figlio inizia a gestire l’immobile in autonomia, effettuando interventi, manutenzioni, spese straordinarie, documentandole nel tempo. Nessuno – né il proprietario originario né i suoi eredi – deve contestare formalmente il possesso. Alla fine del ventennio, si può chiedere al giudice il riconoscimento della proprietà, tramite una sentenza trascrivibile nei registri immobiliari. ,Il procedimento, però, non è economico: richiede un’azione giudiziaria, mediazione obbligatoria, contributi unificati, spese legali e imposte sulla sentenza, con un costo finale che può raggiungere quello di un atto notarile, specialmente se si considera che, per un passaggio tra parenti in linea retta, l’atto notarile prevede agevolazioni fiscali, come quelle per la prima casa.
Un ulteriore ostacolo: alcune Conservatorie non accettano la sola mediazione come titolo per la trascrizione, obbligando a ottenere una sentenza piena per completare il passaggio. Questi strumenti, pur essendo legalmente validi, devono essere utilizzati con consapevolezza. La separazione fittizia per fini patrimoniali può essere annullata tramite azione revocatoria da parte dei creditori. Se, ad esempio, dopo la separazione i coniugi continuano a vivere insieme o mantenere l’intestazione condivisa di utenze e residenza, l’Agenzia delle Entrate può contestare la simulazione, con il rischio di dover versare le imposte mai pagate.
L’usucapione, dal canto suo, non è un automatismo: richiede decenni di gestione documentata, costanza, e soprattutto assenza di contestazioni formali da parte del proprietario o dei suoi eredi. Basta una notifica giudiziaria nei vent’anni per azzerare tutto. In entrambi i casi, per evitare errori e rischi di nullità o annullamento, è fondamentale rivolgersi a un professionista esperto in diritto immobiliare. Solo così si può garantire la validità legale del trasferimento e proteggere realmente il bene da contestazioni future.
