L’unica città italiana in cui conviene accendere un mutuo: i dati non lasciano dubbi

Il mercato immobiliare continua a evolversi con dinamiche che influenzano profondamente la scelta tra comprare casa o vivere in affitto.

Il recente studio dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, aggiornato al primo semestre 2025, fornisce un’analisi dettagliata sulla convenienza economica di queste due opzioni nelle principali città italiane, considerando i prezzi medi degli immobili, i tassi di interesse dei mutui e i canoni di locazione.

I dati indicano che, nella maggior parte dei contesti urbani, l’acquisto di una casa risulta più vantaggioso rispetto all’affitto, grazie soprattutto al calo dei tassi dei mutui e all’aumento dei canoni locativi.

L’indagine del Gruppo Tecnocasa si basa su una simulazione che ipotizza un mutuo venticinquennale con un tasso fisso al 3,2% e una copertura finanziaria pari all’80% del valore dell’immobile, mentre il restante 20% rappresenta il capitale iniziale necessario. Sono stati confrontati due tipi di immobili, il bilocale e il trilocale, analizzando la differenza tra la rata mensile del mutuo e il canone medio d’affitto nelle diverse città.

Emergono alcuni scenari emblematici: a Milano e Firenze, per esempio, il costo mensile del mutuo per un bilocale supera lievemente quello dell’affitto, rispettivamente con 1.238 euro contro 1.151 euro e 871 euro contro 849 euro. Tuttavia, la differenza è contenuta, e per i trilocali la situazione si riequilibra o addirittura favorisce l’acquisto. Al contrario, città come Bari, Torino, Genova e Palermo mostrano un vantaggio netto nell’acquisto, con rate di mutuo significativamente inferiori agli affitti medi. A Torino, per esempio, la rata media per un trilocale è 575 euro, mentre l’affitto si attesta a 680 euro.

I dettagli città per città

Secondo i dati aggiornati al 2025, il confronto tra rata del mutuo e canone d’affitto per bilocali e trilocali è il seguente:

• Milano: bilocale rata mutuo 1.238 €, affitto 1.151 €; trilocale mutuo 1.472 €, affitto 1.567 €
• Roma: bilocale mutuo 887 €, affitto 913 €; trilocale mutuo 1.049 €, affitto 1.160 €
• Firenze: bilocale mutuo 871 €, affitto 849 €; trilocale mutuo 1.035 €, affitto 1.026 €
• Bologna: bilocale mutuo 732 €, affitto 824 €; trilocale mutuo 871 €, affitto 997 €
• Napoli: bilocale mutuo 685 €, affitto 717 €; trilocale mutuo 814 €, affitto 889 €
• Bari: bilocale mutuo 496 €, affitto 630 €; trilocale mutuo 765 €, affitto 717 €
• Verona: bilocale mutuo 489 €, affitto 682 €; trilocale mutuo 581 €, affitto 828 €
• Torino: bilocale mutuo 484 €, affitto 523 €; trilocale mutuo 575 €, affitto 680 €
• Genova: bilocale mutuo 332 €, affitto 469 €; trilocale mutuo 394 €, affitto 598 €
• Palermo: bilocale mutuo 322 €, affitto 496 €; trilocale mutuo 383 €, affitto 590 €

Il quadro generale dimostra come il calo costante dei tassi di interesse e la crescita dei canoni di locazione stanno spingendo molte famiglie verso l’acquisto, ritenuto più sostenibile nel medio-lungo termine.

La decisione tra comprare o affittare una casa non si basa solo su aspetti economici, ma coinvolge anche considerazioni personali e di stile di vita. Ecco un’analisi dei principali pro e contro di ciascuna opzione aggiornata a novembre 2025.

Acquisto con mutuo: i vantaggi

• Maggior controllo e libertà: Possedere una casa consente di personalizzare gli spazi, effettuare ristrutturazioni e modifiche senza dover chiedere autorizzazioni.
• Costruire un patrimonio: Pagare un mutuo significa investire in un bene che si potrà possedere definitivamente, realizzando un patrimonio immobiliare.
• Detrazioni fiscali: Gli interessi passivi sui mutui per la prima casa sono detraibili al 19%, con alcune condizioni precise quali l’uso dell’immobile come abitazione principale e il rispetto di tempistiche di stipula del mutuo.
• Protezione dall’inflazione: Il mutuo a tasso fisso protegge dagli aumenti dei prezzi, mentre l’affitto può crescere nel tempo.

Acquisto con mutuo: gli svantaggi

• Impegno finanziario a lungo termine: Un mutuo blocca una parte significativa del reddito mensile per decenni, limitando la capacità di altri investimenti o spese.
• Rigidità abitativa: Cambiare casa può essere complicato, e se le esigenze familiari mutano, si rischia di restare vincolati a un immobile non più adatto.
• Costi aggiuntivi e tasse: Oltre alle rate del mutuo, si devono considerare imposte, manutenzione e oneri vari.

Affitto: i vantaggi

• Flessibilità abitativa: È possibile cambiare casa in base alle esigenze familiari o lavorative, scegliendo sempre soluzioni più adatte.
• Capitale disponibile per altri investimenti: Non bloccando l’anticipo e le rate di un mutuo, si possono destinare risorse a investimenti con ritorni più rapidi o spese personali.
• Possibilità di abitare in immobili di qualità superiore rispetto a quanto si potrebbe acquistare con il budget disponibile.

Affitto: gli svantaggi

• Precarietà della situazione abitativa: Il contratto può non essere rinnovato, costringendo a cercare una nuova sistemazione.
• Limitazioni nelle modifiche: Non è possibile personalizzare liberamente l’immobile senza consenso del proprietario.
• Nessuna costruzione di patrimonio: Le somme versate in affitto non contribuiscono all’acquisizione di un bene durevole.