L’aumento dei fabbricati collabenti e il legame con l’IMU(www.greenstyle.it)
Il fenomeno delle case abbandonate in Italia continua a crescere in modo preoccupante, soprattutto a causa delle dinamiche fiscali.
Un’analisi aggiornata di Confedilizia, la storica organizzazione dei proprietari immobiliari, evidenzia come il numero di fabbricati collabenti – cioè immobili inagibili e classificati nella categoria catastale F2 – sia più che raddoppiato dal 2011, anno precedente all’introduzione dell’IMU.
Secondo i dati catastali aggiornati al 2024, in Italia si contano oltre 629.000 fabbricati in categoria F2, con un incremento del 1,5% rispetto all’anno precedente e un aumento complessivo del 126% dal 2011. Questo boom coincide con l’entrata in vigore dell’IMU, che esclude espressamente dall’imposizione fiscale gli immobili collabenti, lasciando quindi un incentivo fiscale implicito ad abbandonare o addirittura danneggiare edifici per ottenere l’esenzione.
La categoria F2 identifica edifici in stato di grave degrado, spesso privi di tetto, strutture portanti mancanti o finiture essenziali. Questi immobili, definiti tecnicamente “collabenti”, non hanno rendita catastale e quindi non costituiscono base imponibile per l’IMU, esentando di fatto il proprietario dal pagamento dell’imposta municipale.
Per ottenere questa classificazione, il proprietario deve presentare una richiesta all’Agenzia delle Entrate supportata da una perizia tecnica redatta da un professionista qualificato (ingegnere, architetto o geometra) che certifichi lo stato di degrado dell’immobile, come previsto dal D.M. n. 28/1998. Tra i requisiti figurano la mancanza di tetto o tegole, la carenza di elementi strutturali fondamentali e l’assenza di allacci alle reti di servizi essenziali come acqua, luce e gas.
Impatto sociale ed economico del fenomeno
La maggior parte degli immobili collabenti (oltre il 90%) è di proprietà di persone fisiche, spesso eredità di case di campagna o di piccoli centri. Per molti proprietari, i costi per la ristrutturazione sono proibitivi, e quindi preferiscono lasciare gli immobili in stato di abbandono piuttosto che affrontare spese onerose.
Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha lanciato un allarme definendo questa situazione un’“emergenza ignorata”. In un’intervista recente, ha spiegato che le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia sono oggi meno generose rispetto al passato, penalizzando chi vorrebbe intervenire per recuperare gli immobili. Di conseguenza, il degrado sociale legato all’abbandono e al deterioramento degli edifici è destinato a peggiorare, a meno che non vengano adottate misure specifiche come l’esenzione dell’IMU nelle aree colpite dallo spopolamento e incentivi fiscali significativi per il recupero.
Non mancano casi di abuso del sistema: alcuni proprietari, per sfruttare l’esenzione fiscale, hanno deliberatamente danneggiato i propri immobili, abbattendo tetti o pareti con mezzi meccanici per farli rientrare nella categoria F2 ed evitare così il pagamento dell’IMU.
L’incremento dei fabbricati collabenti si è manifestato con intensità variabile nel territorio nazionale. Le province con il maggior numero di immobili in categoria F2 sono Frosinone (32.023 unità), Cosenza (23.338), Messina (18.879), Torino (16.165) e Cuneo (15.564). Tra le grandi città, Roma conta 5.787 fabbricati collabenti, mentre Milano ne registra 361, con un aumento percentuale però significativo (+10,9%). Napoli si distingue per l’incremento percentuale più elevato nell’ultimo quinquennio, con un +24% rispetto al periodo precedente.
Nei capoluoghi di provincia, la crescita degli immobili fatiscenti è stata del 9,3% a livello nazionale e dell’11,3% nei soli comuni capoluogo, dove si contano 45.799 fabbricati in categoria F2. Palermo guida la classifica con 3.787 unità, seguita da Reggio Calabria, Messina, Ragusa e Roma.
Dal 2020 al 2024, Napoli ha evidenziato un aumento consistente, mentre in altre province, come Varese, l’incremento percentuale appare elevato ma su numeri assoluti molto bassi, rendendo meno significativa la variazione.
La normativa e il meccanismo di esenzione IMU
Il sistema fiscale italiano prevede che gli immobili inagibili o inabitabili possano beneficiare di una riduzione del 50% dell’IMU, salvo regolamenti comunali più favorevoli. Tuttavia, i fabbricati classificati come collabenti (categoria F2) godono dell’esenzione totale dall’imposta, un vantaggio che ha stimolato indirettamente la proliferazione di ruderi.
Il procedimento di classificazione in F2 richiede un aggiornamento formale della rendita catastale, con la presentazione di documentazione tecnica e la successiva comunicazione al Comune, che rilascia il beneficio fiscale.
Confedilizia mette a disposizione una guida approfondita per i proprietari interessati a comprendere i dettagli dell’“Esenzione IMU per fabbricati inagibili”, fornendo un supporto fondamentale per affrontare le pratiche burocratiche.
