Casa, che risparmio (www.greenstyle.it)
Trasferire la proprietà di un immobile ai propri figli o al coniuge senza dover sostenere spese fiscali è un obiettivo ambito.
Trasferire la proprietà di un immobile ai propri figli o al coniuge senza dover sostenere spese fiscali né onorari notarili è un obiettivo ambito da molti italiani. Attualmente è possibile realizzare questo trasferimento in due modi ben definiti e legali, confermati dalla normativa vigente e dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Scopriamo in dettaglio queste due soluzioni, i loro meccanismi operativi e le precauzioni necessarie per evitare rischi legali e fiscali.
Donare casa al figlio o al coniuge senza tasse: la donazione agevolata in sede di separazione legale
Una delle strade più efficaci e meno note per intestare un immobile senza oneri è contenuta nella Legge n. 74 del 1987, articolo 19, che prevede un’esenzione totale dalle imposte per i trasferimenti immobiliari tra coniugi durante una separazione legale, sia consensuale sia giudiziale.
Questo significa che, in occasione di una separazione, è possibile inserire nell’accordo la cessione di un immobile a favore dell’altro coniuge o addirittura direttamente ai figli, azzerando imposte di registro, ipotecarie, catastali e spese notarili.
Per attuare questa strategia, occorre avviare una procedura di separazione legale in tribunale, con l’assistenza di un avvocato, e inserire nel verbale di separazione la clausola che trasferisce la proprietà dell’immobile. Il giudice, ratificando l’accordo, ne verifica la regolarità a tutela degli interessi delle parti, senza entrare nel merito della genuinità della separazione stessa.
Un esempio pratico è quello di un marito che decide di trasferire la propria quota della casa al figlio. Avviando una separazione consensuale con la moglie, inserisce nell’accordo la donazione immobiliare al figlio. Una volta ratificato dal giudice e trascritto nei registri immobiliari, il trasferimento è completato al costo simbolico del contributo unificato di 43 euro.
Inoltre, se la coppia si riconcilia successivamente, la separazione perde efficacia senza che ciò incida sulla validità del trasferimento immobiliare. La casa rimane intestata al figlio o al coniuge donatario senza alcun costo aggiuntivo. Questa interpretazione è stata ribadita in numerose sentenze della Corte di Cassazione (nn. 2347/2001, 7493/2002 e 3074/2021).
Un’altra soluzione per evitare le spese notarili è rappresentata dall’usucapione, che consente di acquisire la proprietà di un immobile dopo 20 anni di possesso continuativo, pubblico e indisturbato, con la volontà di proprietario. È fondamentale che il proprietario originario o i suoi eredi non abbiano mai formalmente rivendicato il bene con un atto giudiziario.
Il genitore deve concedere al figlio la disponibilità materiale dell’immobile, anche tramite un comodato scritto, consegnandogli le chiavi e permettendogli di vivere nell’abitazione. Il figlio deve compiere atti tipici del proprietario, come ristrutturazioni importanti o cambi di serrature, senza chiedere permessi e conservando le prove.
Al termine dei vent’anni, serve una sentenza giudiziaria che accerti il possesso in usucapione, sostituendo l’atto notarile e permettendo la trascrizione della proprietà nei pubblici registri.