Arrivano maxi controlli del Fisco se hai fatto questa cosa di recente: come prepararti al meglio -greenstyle.it
Il Fisco può controllare la tua situazione, specie se hai commesso un’azione specifica negli ultimi tempi. Preparati e agisci tempestivamente.
Vendere un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore catastale può sembrare una strategia vantaggiosa o una necessità dettata da urgenze personali. Tuttavia, alla luce degli ultimi aggiornamenti normativi e delle prassi consolidate dall’Agenzia delle Entrate, questa scelta può attirare controlli fiscali approfonditi, con conseguenze economiche rilevanti per entrambe le parti coinvolte nella compravendita.
In Italia, l’autonomia negoziale consente ai cittadini di stabilire liberamente le condizioni contrattuali, inclusi i prezzi di vendita degli immobili, anche se inferiori al valore catastale. La normativa non impone un prezzo minimo e permette di contrattare liberamente, ma questa libertà è accompagnata da un’attenta verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate quando il prezzo dichiarato appare sproporzionato rispetto al valore reale dell’immobile.
Arrivano maxi controlli del Fisco se hai fatto questa cosa di recente: come prepararti al meglio
L’Agenzia delle Entrate, infatti, interpreta con sospetto le transazioni in cui il venditore sembra rinunciare a un guadagno congruo, ipotizzando che si possa trattare di un’operazione finalizzata all’evasione fiscale, spesso con pagamenti in nero o non tracciati. Anche motivazioni lecite, come la necessità di ottenere liquidità rapidamente o agevolare un parente, non escludono il rischio di accertamenti fiscali, che possono tradursi in richieste di imposte aggiuntive, sanzioni e interessi.
La responsabilità ricade solidalmente su venditore e acquirente, esponendo entrambi a potenziali pretese da parte del Fisco. Il valore catastale rappresenta il parametro fondamentale per valutare la congruità di un prezzo di vendita immobiliare. Si calcola a partire dalla rendita catastale, rivalutata del 5%, e moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda della destinazione dell’immobile: 110 per la prima casa e 120 per le seconde case.
Per esempio, un immobile con rendita catastale di 800 euro, dopo la rivalutazione del 5% (840 euro), avrà un valore catastale di 92.400 euro se prima casa, o 100.800 euro se seconda casa. Vendere al di sotto di queste soglie senza giustificazioni può suscitare l’attenzione dell’Amministrazione finanziaria.
La normativa fiscale italiana prevede un trattamento differenziato per la compravendita di prime e seconde case. Nel caso della prima casa, l’imposta di registro del 2% si applica sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo effettivamente pagato. Questo sistema tutela sia lo Stato sia le parti da contestazioni, poiché il Fisco incassa comunque l’imposta basata sul valore di riferimento.
Diverse sono le regole in vigore per la seconda casa: qui l’imposta di registro è del 9% e si calcola sul prezzo indicato nell’atto di vendita. Pertanto, un prezzo inferiore al valore catastale comporta un risparmio fiscale immediato, ma aumenta sensibilmente il rischio di controlli fiscali. Per questo, è fortemente consigliato allegare una perizia asseverata redatta da un tecnico qualificato, che attesti le condizioni reali dell’immobile e spieghi il motivo del prezzo ribassato, ad esempio per necessità di ristrutturazioni o problemi strutturali.
La perizia, unitamente alla completa tracciabilità dei pagamenti, rappresenta una prova importante della buona fede delle parti, anche se non elimina del tutto il rischio di accertamenti. Chi vuole azzerare ogni rischio può optare per il pagamento delle imposte sulla base del valore catastale, rinunciando così al risparmio immediato ma ottenendo la tranquillità fiscale.
Un ulteriore profilo di rischio riguarda il fenomeno della donazione indiretta o donazione mascherata da compravendita. Quando il prezzo di vendita è talmente basso da risultare irrisorio rispetto al valore reale dell’immobile, può emergere il sospetto che la transazione nasconda in realtà una donazione.
