Riqualificare le case vuote conviene: perché il valore può salire fino al 45%
Riqualificare le case vuote conviene, e oggi non è più solo una questione di lavori o di impianti. È anche, e soprattutto, una scelta economica. Secondo un’analisi ENEA-MCE Lab, gli immobili sfitti possono aumentare il proprio valore fino al 45% dopo interventi di efficientamento energetico. Un effetto che si vede anche sugli affitti e sulla qualità dell’abitare. In un mercato che guarda sempre di più ai consumi, le vecchie case fantasma rischiano di diventare un peso se restano ferme.
Il dato di partenza è pesante: in Italia ci sono circa 10 milioni di appartamenti vuoti, pari a circa il 30% del patrimonio residenziale nazionale. Una quantità enorme di case che resta ai margini del mercato. Spesso si tratta di abitazioni vecchie, costruite prima del 1980, con consumi alti, impianti superati e caratteristiche ormai lontane da ciò che cercano famiglie, acquirenti e inquilini.
Il paradosso è evidente, soprattutto nelle città e nelle località turistiche: da una parte cresce la domanda di case vivibili, efficienti e meno care da mantenere; dall’altra migliaia di alloggi restano chiusi perché hanno bisogno di lavori e non sono competitivi. Per i proprietari significa tenere fermo un bene che, anno dopo anno, può perdere valore. Per il mercato immobiliare è un freno all’offerta.
La fotografia scattata da ENEA spiega perché il tema sia diventato così concreto. Una casa riqualificata consuma meno, è più confortevole e diventa più interessante sia per chi compra sia per chi cerca un affitto. Nei casi analizzati, l’aumento di valore può arrivare fino al 45%. Ma non conta solo il prezzo finale. Pesano anche le bollette più leggere, una casa più calda d’inverno e più fresca d’estate, meno problemi di umidità e una qualità percepita più alta.
Vale anche per i canoni: un immobile con una buona efficienza energetica si affitta più facilmente e può reggere richieste più alte, sia nel residenziale sia nel turistico. Il motivo è semplice: costa meno da gestire e offre condizioni migliori. Non a caso il mercato premia sempre di più le classi energetiche alte, mentre gli immobili nelle fasce peggiori fanno più fatica a trovare acquirenti senza uno sconto sul prezzo.
La maggior parte delle abitazioni sfitte rientra proprio tra gli immobili più datati. Ed è qui che la riqualificazione può cambiare davvero le cose. Gli interventi più efficaci partono dall’isolamento termico di pareti, coperture e soffitti. Poi ci sono la sostituzione degli infissi e le schermature solari, utili a ridurre i consumi nei mesi più caldi. Un passaggio decisivo riguarda gli impianti: pompe di calore, sistemi più efficienti per riscaldamento e raffrescamento, pannelli fotovoltaici e solare termico incidono direttamente sui consumi e sull’autonomia energetica.
Anche la domotica, spesso vista come un dettaglio, sta diventando un elemento di valore, perché permette di gestire meglio impianti, temperature e carichi. ENEA indica anche alcuni costi medi: circa 170-200 euro al metro quadro per la coibentazione, fino a 900 euro al metro quadro per gli infissi. Per una pompa di calore in un appartamento medio si può arrivare a 10-12 mila euro. Cifre importanti, certo. Ma il ritorno può arrivare dal mix tra risparmio in bolletta, rivalutazione dell’immobile e maggiore facilità nel venderlo o affittarlo.
Anche le regole spingono in questa direzione. La direttiva europea sulle Case green, la 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici, chiede agli Stati membri di ridurre i consumi del patrimonio residenziale: taglio medio dell’energia primaria del 16% entro il 2030 e del 22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020, fino all’obiettivo di edifici a emissioni zero nel 2050. Per i proprietari non è solo una questione ambientale.
Gli immobili inefficienti rischiano di diventare sempre meno appetibili. In questo quadro, strumenti come Ecobonus, Bonus Casa e Conto Termico possono ridurre il peso dei lavori, arrivando in alcuni casi a coprire fino al 50% delle spese ammissibili. La fase resta quindi favorevole per chi vuole trasformare una casa inutilizzata in un bene di nuovo spendibile, da vendere o mettere a reddito. Il punto, ormai, è chiaro: lasciare fermo un immobile energivoro non significa conservarne il valore. Sempre più spesso significa vederlo scendere, mentre il mercato guarda altrove.