Direttiva Case green e bonus: la partita normativa che decide il futuro del patrimonio residenziale
La direttiva europea sulle case green non è una questione da tecnici o da addetti ai lavori. Per milioni di proprietari italiani significa una cosa molto concreta: valore degli immobili, possibilità di venderli o affittarli meglio e costo, sempre più pesante, di rimandare gli interventi.
La cornice è quella della direttiva Ue 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici. Bruxelles chiede agli Stati membri di fissare un percorso nazionale per riqualificare le abitazioni. Il primo passaggio è già scritto: tagliare il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali di almeno il 16% entro il 2030 e del 22% entro il 2035, rispetto ai livelli del 2020. L’obiettivo finale resta quello delle emissioni zero al 2050. Per l’Italia è una partita pesante, più che per altri Paesi. Non riguarda solo l’ambiente, ma un patrimonio abitativo vecchio, molto diffuso e spesso energivoro. Nei prossimi anni queste regole peseranno su ristrutturazioni, compravendite, affitti e sulla capacità delle famiglie di conservare il valore reale della propria casa.
I dati richiamati da ENEA raccontano un ritardo difficile da ignorare. Tra il 2018 e il 2023 qualcosa si è mosso: gli edifici in classe A sono passati dal 7,8% all’11,3%. Ma circa il 70% del patrimonio immobiliare nazionale resta ancora concentrato nelle tre classi energetiche peggiori. Il quadro si fa ancora più netto guardando alle case vuote. In Italia sono circa 10 milioni, quasi il 30% del totale, e molte sono state costruite prima del 1980. Significa abitazioni spesso da aggiornare, sia sul piano energetico sia su quello delle regole. È qui che la riqualificazione può fare la differenza. Secondo l’analisi di ENEA e MCE Lab, una casa vuota rinnovata nei consumi può aumentare il proprio valore di mercato fino al 45%. E può diventare più interessante anche per l’affitto, residenziale o turistico, grazie a bollette più leggere, maggiore comfort e impianti più efficienti.
La spinta principale, almeno oggi, arriva dagli incentivi. Ecobonus, Bonus Casa e Conto Termico 3.0 possono coprire fino al 50% della spesa per molti degli interventi più richiesti: cappotti e coibentazioni, cambio degli infissi, pompe di calore, impianti fotovoltaici, solare termico e sistemi di domotica. I costi medi indicati nello studio danno la misura dell’investimento. Si parla di circa 170 euro al metro quadro per isolare coperture e soffitti, 200 euro per le pareti, 900 euro al metro quadro per gli infissi e 280 euro per le schermature solari. Per una pompa di calore il riferimento è di 950 euro per kW fino a 10 kW e di 1.300 euro tra 10 e 35 kW. In un appartamento da 150 metri quadrati la spesa può arrivare tra 10 e 12 mila euro. Il fotovoltaico costa in media 2.300 euro per kW: per un impianto da 3 kW servono circa 18 metri quadrati, a cui si può aggiungere un sistema di accumulo da circa 950 euro per kWh. Sono cifre importanti. Ma il punto è un altro: nei casi migliori, i risparmi in bolletta possono superare il 50%.
Rimandare, in questa fase, non vuol dire solo continuare a consumare di più. Vuol dire esporsi a una possibile perdita di valore dell’immobile, soprattutto nelle zone dove il mercato comincia già a premiare le case efficienti e pronte da abitare. Una casa energivora e non aggiornata rischia di pesare meno nelle trattative, richiedere sconti più alti in vendita e attirare meno interesse in affitto. Il confronto con immobili più efficienti, con spese di gestione più basse e standard abitativi migliori, può diventare penalizzante. C’è poi il tema della conformità futura. Con l’avanzare delle regole europee e nazionali, chi interviene prima ha più libertà di scegliere tempi, lavori e tecnologie. Chi aspetta rischia invece di muoversi sotto pressione, in un mercato dove costi, norme e domanda possono cambiare in fretta. Per questo la domanda non è più soltanto se riqualificare, ma quando farlo e con quale strategia.