Case vuote, affitti più forti: come l'efficienza energetica aumenta la redditività
In Italia ci sono circa 10 milioni di abitazioni vuote. Molte rischiano di restare fuori dal mercato: consumano troppo, costano troppo da mantenere e fanno fatica a reggere il confronto con case più moderne. L’analisi di ENEA e MCE Lab, però, indica una strada chiara: con una riqualificazione energetica mirata, il valore degli immobili può crescere fino al 45%, con ricadute anche sugli affitti. Una questione che riguarda proprietari, investitori e famiglie. Perché qui non si parla solo di sostenibilità, ma di come riportare sul mercato una casa ferma e farla rendere di più.
Nel mercato degli affitti tradizionali, la distanza tra un appartamento efficiente e uno vecchio si vede sempre di più. E si vede anche nel prezzo che gli inquilini sono disposti a pagare. Una casa ben isolata, con infissi efficienti, pompa di calore e consumi gestiti meglio, garantisce bollette più leggere e maggiore comfort, d’estate come d’inverno. Il risultato? Canoni più stabili e meno tempo con l’immobile vuoto. Chi cerca casa oggi non guarda soltanto ai metri quadri o alla zona: vuole capire quanto costerà davvero viverci ogni mese. ENEA ricorda che circa il 70% del patrimonio immobiliare italiano è ancora nelle tre peggiori classi energetiche. Il mercato, però, premia sempre di più gli edifici moderni o riqualificati. Per molti proprietari, quindi, l’efficienza non è più un dettaglio: pesa sulla redditività quasi quanto la posizione o lo stato dell’appartamento.
Nel turismo il vantaggio è doppio. Una seconda casa riqualificata diventa più interessante sui portali di affitto breve, dove comfort, climatizzazione e qualità percepita incidono molto sulla scelta degli ospiti. Allo stesso tempo, taglia i costi di gestione per il proprietario e migliora i margini. Un immobile con schermature solari, fotovoltaico o sistemi di domotica può restare fresco in estate e caldo in inverno senza far esplodere le utenze. Nelle località turistiche, dove contano recensioni ed esperienza complessiva, il fattore green non è più un accessorio. Diventa parte dell’identità dell’alloggio. Una casa che consuma meno, è silenziosa, mantiene una temperatura stabile e trasmette cura può attirare una domanda disposta a pagare di più, soprattutto nei periodi di alta stagione.
L’analisi ENEA-MCE Lab mette a confronto tre immobili molto diversi: un appartamento urbano, una casa vacanze e uno chalet in montagna. La conclusione, però, è la stessa: se gli interventi sono adatti al tipo di casa, il salto di valore può essere importante. Gli interventi sono quelli più noti: isolamento di tetti e pareti, sostituzione degli infissi, pompe di calore, fotovoltaico, solare termico e domotica. Cambia, però, il peso economico di ciascuna scelta. In città contano soprattutto la riduzione delle spese e la facilità di affittare a lungo termine. Nelle località turistiche pesa di più l’aumento della redditività stagionale. In montagna diventano decisivi il comfort termico e la possibilità di usare la casa per più mesi all’anno. I costi iniziali non sono bassi: si parla, ad esempio, di circa 200 euro al metro quadro per l’isolamento delle pareti e di 2.300 euro per kW per il fotovoltaico. Ma il punto dello studio è proprio questo: il mercato comincia a riconoscere questi investimenti, sia nel prezzo finale sia nei canoni.
Per trasformare una casa vuota in un asset redditizio non basta rifare pavimenti e tinteggiare le pareti. Servono interventi energetici e, spesso, anche adeguamenti normativi. Il tema riguarda soprattutto gli immobili costruiti prima del 1980, che rappresentano una parte consistente delle abitazioni inattive in Italia. Gli incentivi ancora disponibili, dall’Ecobonus al Bonus Casa fino al Conto Termico 3.0 richiamato da ENEA, possono coprire una quota rilevante della spesa e rendere l’intervento più sostenibile. C’è poi un’altra spinta da considerare: la direttiva europea sulle case green, che chiede agli Stati membri di ridurre i consumi energetici del patrimonio residenziale entro il 2030 e il 2035, con l’obiettivo delle emissioni zero al 2050. Questo significa che il divario tra case efficienti e immobili rimasti indietro rischia di crescere ancora. Per chi possiede una casa sfitta, la domanda non è più solo se ristrutturare. È quando farlo, e con quale strategia, prima che il mercato la renda ancora meno competitiva.